自然资源部：盘活老旧小区 存量空间促改造

6月13日，自然资源部发布《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（以下简称《通知》）。记者注意到，《通知》再次提到“建筑量跨单元统筹”，要求加强统筹规划，推进区域平衡、动态平衡。

同策研究院研究总监宋红卫解释，“建筑量跨单元统筹”是指在总使用面积不变的情况下，可以对部分单元进行功能改造提升。这为老旧小区改造提供了更大的空间。

业内人士认为，此举有利于加快完整社区建设，让普惠性公共服务覆盖所有居民，满足社区需求，优化资源配置。

《通知》还对老旧小区改造提出了其他要求，包括资产评估、政策支持、审批流程等方面。

优化老旧小区容积率

《通知》规定，在不违反空间规划和强制性内容的前提下，地方可制定建筑量跨单元统筹规则，兼顾局部、整体和长远利益。建筑量调整所获得收益应优先用于保障改造资金平衡。

这并非自然资源部首次提出建筑量跨单元统筹。去年11月发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》中，就要求在符合规划要求的情况下，更新单元的建筑量可以在单元内统筹布局或移至其他区域。

自然资源部国土空间规划局主要负责人解读《通知》时指出，老旧小区改造中缺乏を活用存量空间的政策，一些地方受规划容积率、建筑高度等限制，无法完善配套设施和平衡改建资金。《通知》强调统筹规划，允许在单元内调整空间功能和建筑量，在不违反上位规划要求的前提下，明确建筑量跨单元统筹规则，解决改造资金平衡难题。

愿景集团作为社会资本参与了全国多地老旧小区改造项目。副总裁张恒斌认为，老旧小区改造需要多元政策支持，其中可用空间资源尤为重要。由于老旧小区条件限制，新增空间的重要性更大。为此，政策端进行了多次尝试，包括单元化和片区化统筹。此次提出的“建筑量跨单元统筹”，为老旧小区改造提供了更有针对性的政策支持，拓展了改造空间。

他表示，从城市高质量发展的角度来看，“建筑量跨单元统筹”有利于快速推进城市社区嵌入式服务设施建设，进一步优化城市结构和完善城市功能，提升城市活力。

盘活建筑量指标，吸引市场参与老旧小区改造

抓住并利用建筑量这一关键指标，有利于鼓励市场主体，尤其是社会力量参与到老旧小区改造和城市更新中。通过有效供给和合理配置建筑量指标，可以构建一个微利可持续的商业模式，兼顾市场化和民生属性，形成一个闭环。

老旧小区扩单元统筹，提升居住品质

许多老旧小区的功能设施老化，面积较小，限制了某些功能区的建设。扩单元统筹可以整合局部改造的空间，不仅优化了空间布局，还有助于增强老旧小区的配套功能，提升居住品质，提高居民的居住体验和生活便利度。

调整建筑体量，改善居住环境

在一些城市政策中，曾提及调整建筑体量。例如，2020 年 6 月，北京市印发的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》提出，经房屋管理部门认定，结构差、年久失修、基础设施严重损坏的危旧楼房，可通过翻建、改建或适当扩建进行改造。

加强公共配套服务

老旧小区附近往往面临公共设施不足的问题。本次文件中也对公共设施提出了要求：优先利用老旧小区及周边闲置用地增加公共空间、公共服务设施和基础设施，包括设置电动自行车充电设施和停放场所。如涉及规划调整，应简化办理程序。

公共设施运营成为资金来源

在提高公共服务水平的部分公共设施的运营或可成为老旧小区改造的资金来源。社会力量可以配置居民需要的停车、充电、养老、托育、助餐、便利店等设施，经营主体通过便民设施运营逐步收回投资。

利用闲置空间增加公共服务

老旧小区自身用地往往狭小紧张，没有闲置空间作为公共服务配套。《通知》支持利用周边闲置的边角地和零星用地等低效用地作为公共空间、公共服务设施和基础设施，尤其是亟需解决的电动自行车充电设施和停放场所，切实保障群众生命财产安全，解决居民的急难愁盼问题。

案例：将低效空间统筹为公共服务设施

南京市石榴新村改造项目将周边边角地、闲置用地纳入更新范围，解决地块碎片化的问题，提高社区宜居程度，提升居民的获得感、幸福感和安全感。愿景集团一直致力于将社区低效空间改造为公共空间和公共服务设施，比如将闲置锅炉房打造为综合服务体，在零星用地上建设立体停车设施，取得了良好的效果，得到了居民的认可。

老旧小区普遍存在着基础设施陈旧、现代化配套設施缺乏、公共服务空间不足、安全隐患突出以及环境不良等问题。这些因素也正是开展老旧小区改造的契机。

宋红卫指出，公共服务设施及公共空间对于老旧小区来说是最为重要、最亟待完善的方面，这也有助于最大限度地提高小区居民的福利水平。