深圳楼市重磅：未封顶项目停贷！

7月4日晚间，深圳楼市传来重要消息。自7月5日起，深圳多家商业银行规定，个人住房按揭贷款需在楼房项目主体封顶后才能发放。

楼房项目主体结构未封顶不得放贷

7月4日晚间，大型银行相关人士确认，“主体结构未封顶不得放贷”的规定自7月5日起严格执行。

事实上，“主体结构未封顶不得放贷”的规定源自央行2003年发布的“121号文”和2007年发布的“359号文”。

2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文”），要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007年9月27日，央行、原银监会联合印发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称“359号文”），要求“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

近年来，一些城市重申了“359号文”。2021年1月，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（简称“上海6号文”），强调要求切实执行“359号文”。2021年，人民银行杭州中心支行等三部门下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》等文件，均提及“359号文”，其中包括“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。

深圳为何重申规则？

为何银行在此时重申这一规定？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，封顶以后才能发放按揭贷款是2003年121号文和359号文的明确规定。此后，由于房价快速上涨，部分银行为抢占房贷份额，在按揭楼盘未封顶时就发放贷款。这种做法导致了劣币驱逐良币，加上不良贷款率较低，封顶前发放贷款成为了一种潜规则。

他表示，由于开发商的高周转经营策略，以及挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾。其中，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用后，如果项目未封顶，延期交付和烂尾的风险将会加大。

一位专注房地产法律事务的北京律师表示：“我国对于办贷时间有严格的要求。如果是住宅，只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷。而商业办公则更严格，需要整体完工后才可以放贷。”

他进一步表示，在办理的烂尾楼案件中，发现一些业主过早办理贷款，导致房款逃离资金监管，最终形成烂尾楼。他提醒购房者，一定要在住宅封顶后再去办理房贷，并确保相关的房款转入对应的监管账户。

实探深圳楼市

如果将深圳市近三年的二手住宅成交量逐月拆分，可以发现今年每个月的交易量已经跃升至4000套/月的水平。

**二手房成交量远超新房 “以价换量”特征明显**

“从成交结构来看，二手房成交量要远高于新房。”7月3日，乐有家片区专家陈金华一边展示着自己和广深团队梳理的数据图表，一边肯定地说。

乐有家研究中心数据显示，2024年1—6月深圳全市二手住宅过户成交21394套，比2023年同期上涨32%，创近三年新高。而一手住宅市场数据则未达到预期，深圳新房网签12135套，比2023年同期下跌25%。

**“低卖仍能低买”置换增量 推动二手房交易成主流**

“上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于参考价的价格成交，这个比例相较于2023年下半年，增加了13个百分点。低于参考价20%以上的房源占比也达到了26.45%。”乐有家研究中心分析师蒋飘说，如今的二手房市场上，买卖双方的心态都已经发生了改变。

陈金华对此深有感触。他表示，今年上半年，进入市场且达成交易的买卖双方，有相当大的一部分，皆为去年持续观望的客群。伴随利好政策的不断落地，整体价格步入了又一轮调整的进程，对于计划卖房置换的房东而言，即使手中房子的价格下降较多，他们依旧能够成功购置同步降价的心仪房屋，所以此轮降价出售所带来的“割肉痛感”并不显著。让利交易，正在成为共识。

6月20日，上证报曾通过房产中介，与位于深圳市福田区八卦岭片区的盛世鹏程小区的一名业主有过沟通。当时，该业主希望出售一套总面积在132.37平方米的大三房，挂牌价为900万元，并且对方明确告知，能够接受的底价在880万元以内。7月2日晚，前述房产中介又多次打来电话，“房东再次降价，860万元左右就可以成交。”

不到半个月的时间内，总价再次下降超20万元。陈金华却表示，这是正常现象。他表示，“我们乐有家的内网上，深圳市现有的二手房挂牌量已经超过了8万套。在这种背景下，希望购房上车的客群，能够获得更大的议价空间，购房性价比提升的同时也能拥有更多的选择空间。”

乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为每平方米6.05万元，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价每平方米6.79万元，环比下跌1%，同比下跌11%，“以价换量”特征十分明显。

**二手房交易重回主导地位 趋势或将延续**

深圳的房地产市场发展得比较早，城市面积又相对较小，早在十多年前，深圳就已经进入了以二手房为主导的市场交易态势。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，进入今年，深圳楼市的新旧分化更为明显，促使换房需求加剧，二手房交易已重回主导地位，并且这个趋势将会延续下去。

美联物业深港一号分行置业经理阳秋云也提醒说，需要注意的是过去半年内，购置二手房的客群应该是近几年资质最好的一批。“自5月29日起，深圳市的二手房首付比例已经降至30%，然而绝大部分购房者都会选择支付近半成的房款，同时在和他们的沟通中，我发现很多客户也都会一次性准备好未来3年的月供。

近期一手住宅市场行情如何？

上半年深圳新开盘住宅项目共 51 个，其中福田、罗湖、南山区仅占全市五分之一。全市供应新房 27555 套，同比减少 20.3%，环比减少 28%。

深圳市房地产研究中心主任何倩茹分析，由于城市空间限制，新开盘项目大多距离市中心较远，位置劣于二手房。在成熟的房地产市场下，可开发新房数量逐渐减少，二手房供应为主的态势正在形成。

近两年，深圳一手住宅市场表现相对稳定，每月成交量基本在 2000 套左右。2016 年成交量曾达到 12 万套，但从 2022 年开始降至 2 万套左右，至今维持这一水平。

2024 年上半年，深圳新房成交 12135 套，同比减少 25.1%，环比减少 21.3%。整体来看，新房市场冷热不均，普通项目认筹、去化表现一般。部分“网红”楼盘在利好政策推动下，去化率不错。

例如，位于宝安中心区的鸿荣源胤璇，共推出 129 套房源，售出 126 套，仅剩 3 套待售，开发商开盘销售约 14.9 亿元，去化率高达 98%，是“517 新政”后第一个近乎“日光”的新盘。位于龙华片区的宏发悦见，也保持着较高热度。

业内人士指出，这些项目在各自三公里范围内具有一定竞争力，或周边短期内无新房入市可替代，或凭借性价比脱颖而出。

数据显示，龙华区新房成交量一直领先其他区域，仅 6 月份就成交了 609 套一手住宅。龙华片区项目普遍采用八五折的营销策略，甚至部分边缘楼盘实际成交价格接近七折。

据中指研究院监测，2024 年 6 月，深圳新建商品住宅成交 2927 套，环比增长 45.69%；成交面积 29.64 万平方米，环比增长 45.26%。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，5 月份一系列楼市松绑政策出台后，深圳楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度增强。6 月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，新房及二手房成交量均持续上涨。